Nel 1999, un investitore, – cittadino italiano – ha acquisito dei locali nel sottotetto di un palazzo storico di via ?w. Gertrudy 7 a Cracovia. Intendeva adibire il sottotetto ai fini abitativi, per motivi personali. A tal fine ha costituito una società in Polonia, ha assunto i progettisti del posto, ha concordato il progetto con il conservatore dei monumenti storici e con altre parti interessate, tra cui i comproprietari del palazzo di fianco, dopodiché ha ottenuto tutti i permessi amministrativi richiesti insieme alla concessione edilizia. Il progetto prevedeva l’innalzamento di tetto del palazzo e la costituzione di un livello aggiuntivo. Tutte le controparti interessate, tra cui i comproprietari del palazzo di fianco, hanno partecipato alla procedura. Nessuna controparte ha presentato ricorsi in relazione alle decisioni prodotte, tra cui c’era anche la concessione edilizia che è diventata di carattere definitivo.
Soltanto dopo la realizzazione di maggior parte dei lavori (realizzati in conformità del progetto approvato e concordato), uno dei comproprietari del palazzo di fianco ha riconosciuto che l’investimento trasgrediva i suoi interessi presentando una serie di istanze e richieste in materia. Gli enti di competenza hanno avviato le procedure di accertamento nel corso delle quali è venuto fuori che le autorità municipali di Cracovia avevano commesso un errore nella fase di rilascio della concessione edilizia. Dell’errore comunque si è accorto il comproprietario del palazzo di fianco in conflitto con l’investitore. Semplificando la spiegazione: si trattava di terminologia, cioè della differenza tra la nozione di “rifacimento del solaio insieme all’innalzamento del colmo del tetto e alla costituzione di un livello aggiuntivo” (cosa richiesta dall’investitore quando presentava relativi disegni e progetti e quando ritirava la concessione) e la nozione di “sopraelevazione” (termine che all’epoca avrebbe dovuto essere utilizzato dagli enti di competenza). In conseguenza del predetto errore, nel 2006 gli organi di competenza hanno definitivamente abrogato la concessione edilizia prodotta nell’ambito del cosiddetto iter straordinario.
La procedura di accertamento dinanzi agli organi della soprintendenza edile era in corso fin dal 2003. L’investitore, non appena manifestatisi i primi dubbi, ha sospeso l’investimento che in pratica era in fase di rifinitura. All’interno della controversia l’investitore è stato chiamato diverse volte per presentare perizie, opinioni, progetti edili aggiuntivi e documentazioni post-esecutive il cui ammontare complessivo ha superato qualche centinaio di migliaia di PLN. L’investitore ha scrupolosamente adempiuto a tutte le ingiunzioni e le decisioni emanate dagli organi di competenza, in quanto, conformemente alle indicazioni suggerite, la procedura aveva carattere di “riparazione”, cioè aveva l’obiettivo di riparare i difetti riscontrati all’interno della concessione edilizia. In questa controversia era inoltre importante l’impatto dell’investimento sull’immobile di fianco, tuttavia gli organi di competenza in maniera ostinata hanno respinto diverse istanze inoltrate dall’investitore relative alla conduzione di analisi/verifiche da parte di un perito di parte; infatti quel problema non è stato mai chiarito dall’organo competente.
Dopo quasi 9 anni di procedura è stata emessa una sentenza senza precedenti in Polonia. L’organo di soprintendenza edile ha imposto all’investitore la demolizione non solo di livello aggiuntivo nato in seguito alla realizzazione dell’investimento, ma anche del livello preesistente all’investimento, cioè presente prima che l’investitore avesse realizzato la soprelevazione; si tratta di livello sul quale si trovava il sottotetto acquistato dall’investitore. Se l’investitore realizzerà l’ingiunzione di demolizione (in questo momento ha presentato il ricorso) perderà il diritto di proprietà al sottotetto, il quale sottotetto cesserà di esistere.
In conseguenza dell’attività congiunta degli organi amministrativi l’investitore ha subito i costi non solo dell’investimento realizzato in conformità di decisione prodotta (che è risultata difettosa per motivi indipendenti dall’investitore), ma anche i costi di tutte le perizie, le opinioni e di tutti i progetti richiesti dagli organi di competenza all’interno della procedura volta a riparare i difetti presenti nella concessione edilizia abrogata. L’unico effetto della “riparazione” condotta è stato quello di produrre la decisione, la cui realizzazione potrà privare l’investitore del diritto di proprietà al sottotetto esistente prima di realizzazione di sopraelevazione.
All’investitore spetta il diritto di indennità nei confronti del Comune di Cracovia, ma attualmente è difficile stimare l’ammontare complessivo di perdite, tra cui i costi di un’eventuale demolizione. Senza alcuna ombra di dubbio, le perdite ammonteranno a milioni di PLN.
